Welche Betriebskosten sind umlagefähig? Die 17 Nummern der BetrKV

Umgelegt werden darf, was § 2 BetrKV nennt und was im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Was dort nicht steht, ist keine Betriebskostenposition und bleibt bei der Eigentümerin. Dieser Überblick geht die siebzehn Nummern durch und grenzt sie von dem ab, was draußen bleibt. Zugrunde liegt die seit dem 1. Januar 2024 geltende Fassung der Betriebskostenverordnung; die Angaben beziehen sich auf die Wohnraummiete.

Die siebzehn Nummern des § 2 BetrKV

1. 1Grundsteuer und laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
2. 2Wasserversorgung, einschließlich Zählermiete und Eichung
3. 3Entwässerung: Kanalgebühren und Kosten der Entwässerungsanlage
4. 4Heizung — getrennt abzurechnen nach der Heizkostenverordnung
5. 5Warmwasserversorgung — ebenfalls nach der Heizkostenverordnung
6. 6Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
7. 7Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Prüfung, Reinigung
8. 8Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. 9Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. 10Gartenpflege
11. 11Beleuchtung: Allgemeinstrom der gemeinschaftlichen Flächen
12. 12Schornsteinreinigung
13. 13Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
14. 14Hauswart — ohne den Anteil, der auf Instandhaltung und Verwaltung entfällt
15. 15Gemeinschaftsantenne und Breitbandanschluss: Die laufenden Grundgebühren zählen nach § 2 Satz 1 Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV nur noch für Zeiträume bis zum 30. Juni 2024 zu den Betriebskosten; für ab dem 1. Dezember 2021 errichtete Anlagen gelten die Buchstaben a und b nach dem Schlusssatz des § 2 BetrKV gar nicht.
16. 16Einrichtungen für die Wäschepflege
17. 17Sonstige Betriebskosten — nur, wenn sie im Mietvertrag einzeln benannt sind

Was nicht hineingehört

Die häufigsten Beanstandungen betreffen nicht den Rechenweg, sondern Positionen, die gar nicht erst hätten auftauchen dürfen. § 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus:

• Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Die Vergütung der Hausverwaltung gehört nicht in die Abrechnung — auch dann nicht, wenn sie als „Verwaltungspauschale“ auftritt. Kontoführung, Porto und Mahnkosten gehören zur Verwaltung und damit ebenfalls nicht dazu.
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Eine Reparatur ist keine Betriebskostenposition, auch wenn sie jedes Jahr anfällt. Beim Hauswart heißt das: Der Teil seiner Arbeit, der auf Instandhaltung und Verwaltung entfällt, ist herauszurechnen (§ 2 Satz 1 Nr. 14 BetrKV).
• Versicherungen, die § 2 Satz 1 Nr. 13 BetrKV nicht nennt. Die Nummer erfasst die Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes.
• Der Leerstandsanteil. Bei Wohnraum trägt ihn die Eigentümerin — er lässt sich nicht auf die vermieteten Einheiten verteilen.

Nummer 17: sonstige Betriebskosten

Nummer 17 ist der Auffangtatbestand für laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 nicht stehen. Sie sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag einzeln und konkret benannt sind — eine pauschale Klausel „und sonstige Betriebskosten“ benennt nichts und trägt deshalb nichts. Wer eine Kostenart neu umlegen will, ändert damit den Vertrag, nicht die Abrechnung.

Und bei Gewerberaum?

§ 1 Abs. 2 BetrKV und der Katalog des § 2 BetrKV wirken über § 556 Abs. 1 BGB im Wohnraummietrecht. Bei Gewerberaum und bei Räumen, die nach § 578 BGB keine Wohnräume sind, entscheidet der Mietvertrag darüber, welche Kosten getragen werden; die Verordnung wird dort häufig vertraglich in Bezug genommen. Der Satz „Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig“ ist deshalb eine Aussage über die Wohnraummiete, nicht über jedes Mietverhältnis. Ob eine im Gewerbemietvertrag vereinbarte Umlage wirksam ist, ist eine Frage des einzelnen Vertrags.

In savanika trägt jede Kostenart eine Zuordnung zu einer BetrKV-Nummer und einen Umlageschlüssel. Welche Buchung zu welcher Kostenart gehört, entscheidet die Hausverwaltung; das Programm zeigt die Zuordnung an und führt die nicht umlagefähigen Kosten in der Buchhaltung getrennt, damit vor dem Versand sichtbar ist, was in die Mieterabrechnung eingeht und was nicht.