Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verteilen

Für Heizung und Warmwasser gilt nicht der Umlagemaßstab des § 556a BGB, sondern die Heizkostenverordnung. Sie verlangt, den überwiegenden Teil der Kosten nach erfasstem Verbrauch zu verteilen, sie gibt der Gebäudeeigentümerin dabei einen Spielraum, und sie knüpft an einen Verstoß ein Kürzungsrecht. Ihr Anwendungsbereich sind Gebäude mit einer zentralen Anlage, und zwar für Wohn- wie für Gewerberäume.

Zwei Töpfe, ein Korridor

Die Gesamtkosten werden geteilt: ein verbrauchsabhängiger Anteil, gemessen an Heizkostenverteilern oder Wärmezählern, und ein Grundkostenanteil, der deckt, was unabhängig vom Heizverhalten anfällt — Bereitschaft der Anlage, Leitungsverluste, Wartung.

• Zwischen 50 und 70 vom Hundert nach erfasstem Verbrauch, § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Jeder Wert dazwischen ist zulässig, auch 55 oder 65; weniger als die Hälfte ist es nicht, und eine Verteilung zu 100 Prozent nach Verbrauch ebenfalls nicht.
• Die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum, § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV.
• 70 vom Hundert ohne Wahlrecht, wenn ein Gebäude zugleich drei Merkmale erfüllt (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV): Es hält das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht ein, es wird mit Öl oder Gas beheizt, und seine freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt. Erst alle drei zusammen nehmen das Wahlrecht.
• Bei Wärmelieferung greift Satz 2 nicht: § 7 Abs. 3 HeizkostenV verweist nur auf Absatz 1 Satz 1 und die Sätze 3 bis 5. Dort bleibt es beim Korridor von 50 bis 70 vom Hundert.
• Geändert wird der einmal bestimmte Maßstab nur nach § 6 Abs. 4 HeizkostenV: durch Erklärung gegenüber den Nutzern, mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus einem der drei Gründe des Satzes 2. Mitten in der laufenden Periode umzustellen, geht nicht.

Verbundene Anlagen: erst trennen, dann verteilen

Erzeugt eine Anlage Wärme und Warmwasser gemeinsam, sind die Kosten zunächst zwischen beiden aufzuteilen. § 9 HeizkostenV geht dafür von der Wärmemenge aus, die auf die Warmwasserbereitung entfällt: Gemessen wird sie mit einem Wärmezähler; nur wo die Messung nicht möglich ist, tritt eine rechnerische Bestimmung an ihre Stelle. Erst danach wird jeder der beiden Teile für sich nach dem Korridor des § 7 verteilt.

Wenn die Erfassung ausfällt

Kann der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, verlangt § 9a Abs. 1 HeizkostenV eine Ersatzermittlung: nach dem Verbrauch derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, nach dem vergleichbarer anderer Räume im selben Zeitraum oder nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe. Der so ermittelte Wert tritt an die Stelle des erfassten Verbrauchs. Betrifft der Ausfall mehr als 25 vom Hundert der maßgeblichen Wohn- oder Nutzfläche, wird nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV insgesamt nach den Flächenmaßstäben verteilt. Beides ist eine Abrechnung nach der Verordnung.

Die beiden Kürzungsrechte des § 12 Abs. 1

Wird entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf die Nutzerin ihren Anteil um 15 vom Hundert kürzen — § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Der Halbsatz „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“ trägt die ganze Vorschrift: Das Recht hängt am Verstoß. Ein Geräteausfall gehört deshalb gerade nicht dazu, denn für ihn schreibt § 9a HeizkostenV die Ersatzermittlung vor, und was danach abgerechnet wird, ist eine Abrechnung nach der Verordnung. Erst wenn auch eine ordnungsgemäße Schätzung ausscheidet, weil jede Vergleichsgrundlage fehlt, lebt das Kürzungsrecht auf (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20). Ob dieser Fall vorliegt, entscheidet sich am einzelnen Gebäude.

Daneben stehen zwei eigenständige Kürzungsrechte von je 3 vom Hundert: nach § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV, wenn entgegen § 5 Abs. 2 oder Abs. 3 keine fernablesbare Ausstattung eingebaut ist, und nach Satz 3, wenn die Informationen nach § 6a ausbleiben. Die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation selbst steht in § 6a HeizkostenV; bei fernablesbarer Ausstattung ist sie monatlich zu erteilen.

Wo die Verordnung nicht zwingt

Die Heizkostenverordnung kennt Grenzen ihres eigenen Zugriffs. Nach § 2 HeizkostenV gehen abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vor bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen die Vermieterin eine selbst bewohnt — die Verordnung gilt dort weiter, sie ist nur nicht zwingend. § 11 HeizkostenV nennt daneben Ausnahmen, in denen die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Abrechnung nicht gilt. Ob ein bestimmtes Gebäude darunterfällt, entscheidet sich an ihm selbst; die Prüfung bleibt bei der Hausverwaltung.

savanika liest die Jahresabrechnung des Messdienstes als PDF ein und wertet sie aus (KALO, Techem, ista, Brunata, Minol und vergleichbare Aufmachungen); die erkannten Beträge werden vor der Übernahme zur Prüfung angezeigt, und alternativ lassen sie sich je Mieteinheit von Hand erfassen. Eine Programmschnittstelle zu den Messdiensten besteht nicht. Grund- und Verbrauchskosten werden nach dem Anteil verteilt, der am Haus hinterlegt ist, und gehen in dieselbe Jahresabrechnung ein wie die übrigen Betriebskosten. Welcher Anteil für ein Gebäude gilt, ob eine Ausnahme greift und ob eine Ersatzermittlung tragfähig ist, entscheidet und verantwortet die Hausverwaltung.