Объекты, единицы и собственники — внесены один раз, действуют везде.
Адрес, площади, сдаваемые единицы, доли собственников и банковские реквизиты собраны в одном месте. Договор аренды, отчётность и бухгалтерия берут одни и те же числа, а не запрашивают их каждый раз заново.
Фонд, на котором держится всё остальное.
Объект с номером и адресом
Улица, номер дома, индекс и город сами складываются в полный адрес. Номер объекта — только цифры, и в вашей управляющей компании он может встречаться лишь один раз: по нему любой отчёт узнаёт дом. К этому — год постройки, общая и жилая площадь.
Сдаваемые единицы со всеми помещениями
Общая площадь, жилая площадь, комнаты, этаж и расположение, а также кухня, ванная, отдельный санузел, балкон, прихожая и подвальные помещения с номерами. Места общего пользования — лифт, прачечная, велосипедная, — сад с описанием и фотографии по каждой единице.
Жильё или коммерция у каждой единицы
Вид использования принадлежит отдельной единице, а не всему дому: многоквартирный дом с магазином ведёт оба вида рядом. Новые договоры берут его как предустановку, а по действующим договорам приложение спрашивает, менять ли и их.
Несколько собственников с долями
У одного объекта может быть несколько собственников с долей в процентах, при желании привязанной к отдельным сдаваемым единицам. Больше 100 процентов приложение не примет, а сводка показывает, набираются ли 100.
Смена собственника с историей
Продажа вносится с датой перехода и примечанием — на весь дом или на отдельные единицы. Прежняя доля заканчивается днём раньше и остаётся видимой; переход с будущей датой заранее стоит как запланированный.
Счета, приборы учёта и журнал изменений
Несколько банковских счетов на объект с IBAN, BIC и владельцем счёта, приборы учёта дома и центральные отопительные установки держатся на той же записи. Журнал изменений хранит, кто и когда изменил какое поле, со старым и новым значением.
Почему основные данные разрезаны именно так.
§ 556a BGB
Жилая площадь как мера распределения — потому она стоит у единицы
BGH VIII ZR 159/05
Доля пустующих площадей перекладывается только у коммерческих единиц
§ 9 UStG
Отказ от освобождения от налога — по объекту и по периоду
§ 7 Abs. 4 EStG
Амортизация здания из стоимости приобретения и даты приобретения
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Трёхлетний срок после приобретения, привязан к виду приобретения
Art. 32 DSGVO
Доступ разделён по управляющим компаниям, размещение в Германии
О чём спрашивают, когда заводят фонд.
Что такое объект и что такое сдаваемая единица?
Объект — это дом со своим адресом; сдаваемые единицы — квартиры, коммерческие площади, подвалы и парковочные места в нём. Договоры аренды держатся на единице, отчётность и бухгалтерия — на объекте. Для цены считаются только дома, единицы мы не считаем.
Может ли у одного дома быть несколько собственников?
Да. Каждый собственник получает свою долю в процентах, и доля может относиться к отдельным сдаваемым единицам — так описывается квартира в чужом доме. У каждой доли есть дата начала собственности и собственные банковские реквизиты.
Что происходит при смене собственника?
Вы вносите нового собственника с датой перехода и примечанием — на весь объект или только на отдельные единицы. Прежняя доля закрывается днём раньше и остаётся в истории; всё, что было проведено и рассчитано раньше, не меняется.
Можно ли перенести объекты, единицы и собственников из списка?
Да, файлом CSV. Объекты и сдаваемые единицы приходят одним файлом; обязательны номер объекта и адрес. Для собственников, приборов учёта, договоров аренды и жильцов есть отдельные шаблоны. Вы сопоставляете колонки и видите строки, прежде чем что-то будет записано, — и точно так же выгружаете фонд обратно в CSV.
Проверяется ли адрес по какому-нибудь реестру?
Нет. Приложение складывает адрес из улицы, номера дома, индекса и города и указывает, чего не хватает. Сверки с поземельной книгой, кадастром или картографической службой нет, и карту мы тоже не показываем.
Зачем нужен вид управления?
Он говорит, ведётся ли объект как арендное управление, как товарищество собственников (WEG) или как управление отдельной собственностью, и тем самым задаёт план счетов: у товарищества свои банковские счета и резерв на содержание. После первой проводки изменить его уже нельзя — поэтому вопрос стоит уже при создании.
Видят ли собственники свой фонд сами?
Да, если вы заведёте им доступ. Тогда они видят свои объекты и сдаваемые единицы, какие из них заняты, действующие договоры аренды, общее сальдо, предстоящие расторжения и открытые тикеты. Бухгалтерию за этим они не видят, и автоматический ежемесячный отчёт по e-mail мы не отправляем.
Сначала фонд, потом всё остальное.
Четырнадцать дней бесплатно, без платёжных данных. Потом доступ закончится сам, если вы ничего не сделаете.