Heizkosten verteilen: Grundkosten und Verbrauchskosten

Weil ein Teil der Kosten unabhängig davon anfällt, wie viel eine einzelne Wohnung heizt: Bereitschaft der Anlage, Wärmeverluste der Verteilleitungen, Wartung. § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizKV verlangt deshalb, mindestens 50 und höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen; die übrigen Kosten gehen nach Satz 5 nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum. Eine Abrechnung zu 100 Prozent nach Verbrauch wäre nicht zulässig.

Nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV bei Gebäuden, die zugleich drei Merkmale erfüllen: Sie halten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht ein, sie werden mit Öl oder Gas beheizt, und ihre freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt. Dann besteht kein Wahlrecht mehr. Bei Wärmelieferung greift Satz 2 allerdings nicht: § 7 Abs. 3 HeizKV verweist nur auf Absatz 1 Satz 1 und die Sätze 3 bis 5 — dort bleibt es beim Korridor von 50 bis 70 Prozent.

Die Gebäudeeigentümerin, im Rahmen von 50 bis 70 vom Hundert — und jeder Wert dazwischen ist zulässig, nicht nur 50, 60 oder 70. Ein einmal bestimmter Maßstab lässt sich nach § 6 Abs. 4 HeizKV ändern, aber nur durch Erklärung gegenüber den Nutzern, nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur aus einem der drei Gründe des Satzes 2: bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen, nach baulichen Maßnahmen mit nachhaltiger Heizenergieeinsparung oder aus anderen sachgerechten Gründen. Mitten in der laufenden Periode umzustellen, geht nicht.

Dann darf die Nutzerin ihren Anteil um 15 Prozent kürzen, § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV. Die Vorschrift knüpft daran, dass „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung“ nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird — sie greift also nicht schon dann, wenn Geräte ausgefallen sind: Für diesen Fall schreibt § 9a HeizKV die Ersatzermittlung vor, und was danach abgerechnet wird, ist eine Abrechnung nach der Verordnung. Erst wenn nicht einmal eine ordnungsgemäße Schätzung möglich ist, weil jede Vergleichsgrundlage fehlt, lebt das Kürzungsrecht auf (BGH, Urteil vom 12.01.2022 – VIII ZR 151/20). Ein eigenes Kürzungsrecht von 3 Prozent sieht § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizKV vor, wenn fernablesbare Ausstattung fehlt oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen ausbleiben. Die Kürzung ist kein Schadensersatz, sondern eine pauschale Sanktion, und sie muss nicht begründet werden.

§ 9a Abs. 1 HeizKV verlangt eine Ersatzermittlung, wenn der Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann — nach dem Verbrauch derselben Räume in vergleichbaren Zeiträumen, nach dem vergleichbarer anderer Räume im selben Zeitraum oder nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe. Der so ermittelte Wert tritt an die Stelle des erfassten Verbrauchs. Betrifft der Ausfall mehr als 25 vom Hundert der maßgeblichen Wohn- oder Nutzfläche, wird nach § 9a Abs. 2 HeizKV insgesamt nach den Flächenmaßstäben verteilt. Beides ist eine Abrechnung nach der Verordnung, kein Fall des § 12.

Bei einer verbundenen Anlage sind die Kosten zunächst zwischen Heizung und Warmwasser aufzuteilen — § 9 HeizKV gibt dafür eine Formel vor, die von der gemessenen oder rechnerisch bestimmten Wärmemenge für das Warmwasser ausgeht. Erst danach wird jeder Teil für sich nach dem 50-bis-70-Korridor verteilt.

§ 9b HeizKV regelt die Aufteilung zwischen Vor- und Nachmieter. Bei einer Zwischenablesung wird der abgelesene Verbrauch zugeordnet; ohne Ablesung werden die Verbrauchskosten nach einer Gradtagstabelle verteilt, weil Heizkosten nicht gleichmäßig über das Jahr anfallen. Die Grundkosten werden zeitanteilig geteilt.