تعبئة Anlage V في ELSTER — سطرًا بسطر
أي رقم في أي خانة؟ يبيّن هذا الدليل لكل سطر من Anlage V موضعه في Mein ELSTER وما ينبغي الانتباه إليه. يُقرأ من دون حساب، ويفيدك حتى إن لم تستخدم Savanika.
دليل خطوة بخطوة
اتبع هذا الترتيب في Mein ELSTER لنقل Anlage V كاملةً:
- 01افتح Mein ELSTER وسجّل الدخول
- 02«Alle Formulare» (كل النماذج) ثم «Einkommensteuererklärung» (الإقرار الضريبي على الدخل)
- 03اختر السنة الضريبية
- 04أضِف «Anlage V»
- 05انقل المبالغ من تقرير Savanika كما هي تمامًا (انظر الجدول أدناه)
- 06أرفِق الإيصالات بنوع المستند «Sonstiges» (أخرى) — اختياري، عند الطلب فقط
- 07«Datenübermittlung prüfen» (التحقق من إرسال البيانات) ثم «ELSTER-Authentifizierung» (مصادقة ELSTER) ثم «Senden» (إرسال)
أي سطر يذهب إلى أين — نموذج Anlage V لعام 2025
ينطبق هذا التوزيع على النموذج الرسمي Anlage V 2025 (إصدار أيلول 2025)، وهو يضم 89 سطرًا، ويحتاج التأجير الاعتيادي إلى هذه السطور. على اليمين سطر النموذج، وإلى جانبه الحقل في Mein ELSTER والملاحظة التي كثيرًا ما تغيب هناك. ويتغيّر الترقيم مع كل سنة نموذج، لذا قارن أرقام السطور بنموذجك عند سنة ضريبية أخرى.
| سطر Anlage V | الحقل في ELSTER | ملاحظات |
|---|---|---|
| Z. 4–5 | Allgemeine Angaben / Lage des Grundstücks (بيانات عامة / موقع العقار) | انقل اسم الشارع ورقم المبنى والرمز البريدي والمدينة كما وردت في عقد الإيجار تمامًا. |
| Z. 6 | Aktenzeichen laut Grundsteuermessbescheid (الرقم المرجعي بحسب إشعار ربط ضريبة العقار) | انقله بالصيغة نفسها التي يستخدمها مكتب الضرائب ودون رموز خاصة. وحتى نموذج 2024 كان اسم الحقل Einheitswert-Aktenzeichen، والرقم المرجعي هو نفسه. |
| Z. 7 | Angeschafft am (تاريخ الاقتناء) | يوم انتقال السيطرة الاقتصادية، أي انتقال الملكية بحسب عقد الموثِّق، لا تاريخ التوثيق. |
| Z. 11 | Gesamtwohnfläche m² (إجمالي المساحة السكنية بالمتر المربع) | من عقد الإيجار أو السجل العقاري. في نموذج 2025 تقع المساحة السكنية الإجمالية في السطر 11 لا في السطر 9. |
| Z. 15 | Einnahmen / Mieteinnahmen für Wohnungen (الإيرادات / دخل الإيجار من الشقق) | الإيجار الصافي فقط، دون النفقات التشغيلية ودون ضريبة القيمة المضافة. يُدرَج المبلغ في السطرين 13 و14، والسطر 15 هو المجموع. |
| Z. 18 | Mieteinnahmen aus anderen Räumen (دخل الإيجار من مساحات أخرى) | التأجير التجاري، كذلك دون النفقات التشغيلية ودون ضريبة القيمة المضافة. يُدرَج المبلغ في السطرين 16 و17، والسطر 18 هو المجموع. |
| Z. 20 | Umlagen / Nebenkosten (النفقات التشغيلية / التكاليف الإضافية) | فقط التكاليف الإضافية والتشغيلية الجارية العائدة إلى السطرين 15 و18، أي الدفعات المقدَّمة خلال السنة. أما المبالغ الإضافية والمُعادة فتُدرَج في السطر التالي. |
| Z. 21 | Nachzahlungen / Erstattungen (المبالغ الإضافية / المبالغ المُعادة) | نتيجة تسوية التكاليف التشغيلية: المبالغ الإضافية المُحصَّلة والمبالغ المُعادة، في سنة التحصيل أو الدفع لا في سنة التسوية. |
| Z. 26 | Garagen / Stellplätze (المرائب / مواقف السيارات) | وكذلك المساحات الإعلانية والأرض المخصَّصة للأكشاك، وذلك فقط عند تأجيرها بصورة منفصلة. |
| Z. 32 | (المجموع — يُحتسب تلقائيًا) | يجمع ELSTER بنفسه السطر 15 والسطور من 18 إلى 28 والسطر 31. |
| Z. 33 | AfA Gebäude (إهلاك المبنى) | تكلفة اقتناء المبنى × النسبة × عدد الأشهر النسبي، دون المبالغ الواردة في السطور من 36 إلى 41. والسطر 35 هو المجموع. |
| Z. 42 | AfA Außenanlagen (إهلاك المرافق الخارجية) | للأصول التي ليست مبانٍ: الحديقة والسياج وتبليط الفناء. يُدرَج المبلغ في السطور من 42 إلى 44، والسطر 45 هو المجموع. |
| Z. 46 | Schuldzinsen (فوائد القروض) | الفوائد فقط دون سداد أصل الدين. يُدرَج المبلغ في السطرين 46 و47، والسطر 48 هو المجموع. |
| Z. 55 | Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (نفقات الصيانة القابلة للخصم بالكامل) | أعمال الإصلاح لا التحديث. وتُحتسب هنا أيضًا المسحوبات من احتياطي الصيانة؛ يُدرَج المبلغ في السطرين 55 و56. |
| Z. 57–60 | Erhaltungsaufwendungen verteilt (§ 82b EStDV) (نفقات الصيانة الموزَّعة على سنوات) | يمكن توزيع نفقات الصيانة الكبيرة على مدى 5 سنوات كحدٍّ أقصى، ويُدرَج هنا نصيب السنة. أما أنصبة الأعوام من 2021 إلى 2024 فتقع في السطور من 61 إلى 72. |
| Z. 73 | Umgelegte Kosten (التكاليف المُحمَّلة على المستأجر) | ضريبة العقار وتنظيف الشوارع وجمع النفايات والمياه والتدفئة وحارس المبنى والمصعد. يُدرَج المبلغ في السطرين 73 و74، والسطر 75 هو المجموع. |
| Z. 76 | Nicht umgelegte Kosten (التكاليف غير المُحمَّلة على المستأجر) | الإدارة ورسوم البنك وإدارة الحساب والاستشارة الضريبية، دون احتياطي الصيانة. يُدرَج المبلغ في السطرين 76 و77، والسطر 78 هو المجموع. وما لا ينتمي إلى أيٍّ من هذه المجموعات يُدرَج كتكاليف أخرى في السطور من 80 إلى 82. |
| Z. 83 | (المجموع — يُحتسب تلقائيًا) | مجموع نفقات تحصيل الدخل، ويحتسبه ELSTER بنفسه. |
| Z. 85 | Überschuss / Verlust (الفائض / الخسارة) | الإيرادات من السطر 32 مطروحًا منها النفقات من السطر 83. وعند وجود خسارة يُدرَج المبلغ مسبوقًا بإشارة الناقص. |
أخطاء شائعة
هذه الأخطاء تتكرّر كثيرًا — انتبه لها أثناء نقل البيانات:
سداد أصل الدين لا يُدرَج في السطور من 46 إلى 48؛ فهي مخصَّصة للفوائد فقط.
الدفعات المقدَّمة لتكاليف التدفئة العائدة للسنة التالية لا تُدرَج في هذه السنة (§ 11 EStG، مبدأ التدفّق النقدي).
النفقات القريبة من الاقتناء (أكثر من 15 % من تكلفة اقتناء المبنى بدون ضريبة القيمة المضافة خلال 3 سنوات) ليست صيانة — تُطفأ عبر AfA.
التأجير بسعر مخفَّض: اعتبارًا من 66 % من الإيجار السائد محليًا يبقى خصم النفقات كاملًا، ودون 50 % يجب التقسيم إلزاميًا (§ 21 Abs. 2 EStG)؛ وبين النسبتين يحسم الأمر — بحسب موقف الإدارة المالية، لا بحسب نص القانون — تقدير الفائض الإجمالي المتوقَّع (Totalüberschussprognose).
تنويه قانوني
هذا الدليل لا يحلّ محلّ الاستشارة الضريبية؛ وحدّ المساعدة غير المصرَّح بها يرسمه § 5 StBerG. وعند وجود أي التباس، توجّه إلى مستشار ضريبي؛ أما جمعيات Lohnsteuerhilfeverein فلا يجوز لها تقديم المشورة في إيرادات التأجير إلا في إطار § 4 Nr. 11 StBerG.
افتح Mein ELSTERهذه الأرقام يمكن أن تكون أمامك جاهزة
تضع Savanika كل قيد من قيود العام في سطره. وفي الربيع لا يبقى إلا النقل.