العقارات والوحدات والملاك — تُدخل مرة واحدة وتسري في كل مكان.
العنوان والمساحات والوحدات المؤجَّرة وحصص الملكية والبيانات المصرفية كلها في مكان واحد. ويستند عقد الإيجار والحساب والمحاسبة إلى الأرقام نفسها بدل طلبها من جديد في كل مرة.
المحفظة التي يقوم عليها كل شيء آخر.
العقار برقمه وعنوانه
يتكوّن العنوان الكامل تلقائيًا من الشارع ورقم المبنى والرمز البريدي والمدينة. ورقم العقار عدد صِرف، ولا يرد داخل إدارتكم إلا مرة واحدة — به يتعرّف كل تقرير على المبنى. يضاف إلى ذلك سنة البناء والمساحة الإجمالية والمساحة السكنية.
الوحدات المؤجَّرة بغرفها
المساحة الإجمالية والمساحة السكنية وعدد الغرف والطابق والموقع، ثم المطبخ والحمّام ودورة المياه المنفصلة والشرفة والممر وغرف القبو بأرقامها. والمرافق المشتركة كالمصعد وغرفة الغسيل وغرفة الدراجات، وحديقة بوصف خاص بها، وصور لكل وحدة.
سكني أو تجاري لكل وحدة
نوع الاستعمال يخصّ الوحدة المفردة لا المبنى كله — فالعمارة التي فيها محل تحمل النوعين جنبًا إلى جنب. تأخذه عقود الإيجار الجديدة قيمةً مبدئية، أما العقود السارية فيسأل النظام عمّا إذا كانت ستتبعه.
عدة ملّاك بحصصهم
يمكن أن يحمل العقار الواحد عدة ملّاك بحصة كل منهم بالنسبة المئوية، وللحصة أن ترتبط بوحدات مؤجَّرة بعينها. ولا يقبل النظام ما يزيد على 100 بالمئة، وتبيّن الشاشة ما إذا كانت الحصص تبلغ 100.
تغيّر المالك مع تاريخه
يُسجَّل البيع بتاريخ الانتقال وملاحظة — للمبنى كله أو لوحدات بعينها. تنتهي الحصة السابقة في اليوم السابق وتبقى ظاهرة، والانتقال المؤرَّخ في المستقبل يظهر قبل حلوله بوصفه مخططًا.
الحسابات المصرفية والعدادات وسجل التغييرات
عدة حسابات مصرفية لكل عقار مع IBAN وBIC واسم صاحب الحساب، وعدادات المبنى ومنظومات التدفئة المركزية، كلها معلّقة بالسجل نفسه. ويحفظ سجل التغييرات مَن غيّر أي حقل ومتى، بالقيمة القديمة والجديدة.
لماذا قُسِّمت البيانات الأساسية هكذا.
§ 556a BGB
المساحة السكنية أساسًا للتوزيع — ولذلك تقف عند الوحدة
BGH VIII ZR 159/05
حصة الشغور لا تُحمَّل إلا في الوحدات التجارية
§ 9 UStG
اختيار الخضوع للضريبة، لكل عقار ولكل فترة
§ 7 Abs. 4 EStG
إهلاك المبنى من تكلفة الاقتناء وتاريخ الاقتناء
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
مهلة الثلاث سنوات بعد الاقتناء، مرتبطة بنوع الاقتناء
Art. 32 DSGVO
وصول مفصول بحسب شركة الإدارة، مستضاف في ألمانيا
ما يُسأل عنه أثناء بناء المحفظة.
ما العقار وما الوحدة المؤجَّرة؟
العقار هو المبنى بعنوانه، والوحدات المؤجَّرة هي الشقق والمساحات التجارية والأقبية ومواقف السيارات داخله. عقود الإيجار تتبع الوحدة، والحساب والمحاسبة يتبعان العقار. وللسعر تُحسب المباني وحدها — أما الوحدات فلا نعدّها.
هل يمكن أن يملك المبنى الواحد عدة ملّاك؟
نعم. لكل مالك حصته بالنسبة المئوية، وللحصة أن ترتبط بوحدات مؤجَّرة بعينها — وهكذا تُمثَّل شقة تملُّك داخل مبنى للغير. وتحمل كل حصة تاريخ بدء الملكية وبياناتها المصرفية الخاصة.
ماذا يحدث عند تغيّر المالك؟
تسجّلون المالك الجديد بتاريخ الانتقال وملاحظة، للعقار كله أو لوحدات بعينها فقط. تنتهي الحصة السابقة في اليوم السابق وتبقى في التاريخ، ويبقى كل ما قُيّد وحُوسب قبل ذلك دون تغيير.
هل يمكن نقل العقارات والوحدات والملّاك من قائمة جاهزة؟
نعم، بملف CSV. تأتي العقارات والوحدات المؤجَّرة في ملف واحد، ورقم العقار والعنوان إلزاميان. وللملّاك والعدادات وعقود الإيجار والسكان قالب خاص لكل منها. تربطون الأعمدة وترون الصفوف قبل أن يُكتب شيء — وتستخرجون المحفظة كذلك بصيغة CSV.
هل يُقارَن العنوان بسجل رسمي؟
لا. يركّب النظام العنوان من الشارع ورقم المبنى والرمز البريدي والمدينة، وينبّه إلى ما ينقص. ولا توجد مقارنة بالسجل العقاري ولا بمساحة الأراضي ولا بخدمة خرائط، ولا نعرض خريطة أصلًا.
ما فائدة نوع الإدارة؟
يبيّن ما إذا كان العقار يُدار إدارة إيجار، أم بوصفه اتحاد ملّاك (WEG)، أم إدارة ملكية خاصة، وبذلك يحدد دليل الحسابات: فاتحاد الملّاك يحصل على حساباته المصرفية وعلى احتياطي الصيانة. ولا يمكن تغييره بعد أول قيد — ولذلك يُطرح السؤال عند إنشاء العقار.
هل يرى الملّاك محفظتهم بأنفسهم؟
نعم، إن أنشأتم لهم حسابًا. يرون عندئذ عقاراتهم ووحداتهم المؤجَّرة وأيها مشغول، وعقود الإيجار السارية، والرصيد الإجمالي، والإنهاءات الوشيكة، والتذاكر المفتوحة. ولا يرون المحاسبة التي خلف ذلك، ولا نرسل تقريرًا شهريًا تلقائيًا عبر البريد الإلكتروني.
المحفظة أولًا، ثم كل ما عداها.
أربعة عشر يومًا مجانًا، دون بيانات دفع. وبعدها ينتهي الوصول من تلقائه إن لم تفعل شيئًا آخر.