Umlageschlüssel: welcher Maßstab für welche Kostenart
Wohnfläche, Personen, Einheiten oder Verbrauch — und je Kostenart darf es ein anderer sein. Was gilt, wenn im Vertrag nichts steht, wann der Verbrauch an die Stelle der Fläche tritt und was bei vermietetem Wohnungseigentum vorgeht, regelt § 556a BGB. Rechnen Sie einen Anteil nach, ohne Anmeldung.
Anteil dieser Mieteinheit
270,00 €
11,25 % der Bezugsgröße
Gerechnet als Gesamtkosten × Anteil ÷ Gesamtgröße, bei Bedarf mal Nutzungstage ÷ Tage des Abrechnungszeitraums. Steht das Haus teilweise leer, bleibt der Leerstandsanteil bei Wohnraum bei der Eigentümerin — er wird nicht auf die übrigen Mietparteien verteilt. savanika rechnet das je Kostenart; geprüft und verantwortet wird die Abrechnung von der Hausverwaltung.
Im Schaltjahr sind es 366 Tage, bei einem Rumpfzeitraum entsprechend weniger — deshalb steht die Länge des Zeitraums als eigenes Feld und nicht als feste Zahl im Nenner.
Was das Gesetz vorgibt
Ohne Vereinbarung: die Wohnfläche
§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Fehlt im Mietvertrag eine Regelung oder ist sie unwirksam, wird nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt — für jede Kostenart, für die nichts anderes gilt.
Erfasster Verbrauch — auch nur ohne Vereinbarung
§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB steht unter demselben Vorbehalt wie Satz 1. Wo nichts vereinbart ist und der Verbrauch gemessen wird, ist danach zu verteilen. Ein Zähler allein hebt eine vertragliche Vereinbarung aber nicht auf.
Ändern nur einvernehmlich — mit einer Ausnahme
Der vereinbarte Maßstab ist Vertragsinhalt. § 556a Abs. 2 BGB erlaubt allein die Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung, durch Erklärung in Textform, vor Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur für die Zukunft.
Vermietetes Wohnungseigentum: der WEG-Maßstab
§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB. Ohne abweichende Vereinbarung wird nach dem Maßstab umgelegt, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt — häufig Miteigentumsanteile statt Wohnfläche. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, bleibt es nach Satz 2 bei Absatz 1.
Heizung folgt einer eigenen Verordnung
Für Heizung und Warmwasser gilt nicht § 556a, sondern die HeizKV: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche. Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag hilft dort nicht.
Die letzte Zeile ist die, an der die meisten Abrechnungen scheitern: Wie Heizung und Warmwasser stattdessen zu verteilen sind, steht auf einer eigenen Seite — samt der Aufteilung der CO2-Kosten, die vorab zwischen Mieterin und Eigentümerin geteilt werden, bevor überhaupt ein Schlüssel angewendet wird.
Welcher Schlüssel in der Praxis wofür
Die Übersicht zeigt, was ohne abweichende Vereinbarung sachgerecht ist. Maßgeblich bleibt der Mietvertrag; bei vermietetem Wohnungseigentum tritt ohne abweichende Vereinbarung der WEG-Maßstab an die Stelle der Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 BGB). Die vierzehn Zeilen fassen die siebzehn Nummern des § 2 BetrKV zusammen: Wasser steht bei der Entwässerung, Heizung beim Warmwasser, und die Gemeinschaftsantenne (Nr. 15) fehlt, weil ihre laufenden Grundgebühren seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig sind.
| Kostenart | Üblicher Schlüssel | Anmerkung |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Wohnfläche | keine verbrauchsabhängige Größe denkbar |
| Wasser und Entwässerung | Verbrauch | wo Zähler hängen und der Vertrag nichts anderes bestimmt |
| Heizung und Warmwasser | HeizKV | 50 bis 70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche |
| Aufzug | Wohnfläche | auch für Erdgeschoss zulässig, BGH VIII ZR 103/06 |
| Straßenreinigung | Wohnfläche | an das Grundstück gebunden, nicht an die Nutzung |
| Müllbeseitigung | Personen oder Verbrauch | Verbrauch nur bei tatsächlicher Erfassung je Einheit |
| Gebäudereinigung | Wohnfläche | Personenzahl ebenfalls vertretbar |
| Gartenpflege | Wohnfläche | unabhängig davon, wer den Garten nutzt |
| Allgemeinstrom | Wohnfläche | |
| Schornsteinreinigung | Wohnfläche | soweit nicht schon in den Heizkosten enthalten |
| Versicherungen | Wohnfläche | Gebäude- und Haftpflichtversicherung |
| Hauswart | Wohnfläche | ohne den Anteil für Instandhaltung und Verwaltung |
| Wäschepflege | Verbrauch oder Einheiten | je nach Abrechnung der Anlage |
| Sonstige Betriebskosten | wie vereinbart | nur, wenn im Mietvertrag einzeln benannt |
Welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, steht auf der Seite Nebenkostenabrechnung samt Fristen; wie savanika das Modul dazu abbildet, auf Betriebskostenabrechnung.
Häufige Fragen zum Umlageschlüssel
Welcher Umlageschlüssel gilt, wenn im Mietvertrag nichts steht?
Dann ist nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen — § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese gesetzliche Vorgabe greift immer dann, wenn eine Vereinbarung fehlt oder unwirksam ist; sie ist damit der Auffangmaßstab für alle Kostenarten, für die nichts anderes gilt.
Wann muss nach Verbrauch abgerechnet werden?
Wenn die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben und der Verbrauch oder die Verursachung tatsächlich erfasst wird — § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vorbehalt aus Satz 1 („Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart“) trägt beide Sätze: Ein Wasserzähler in jeder Wohnung setzt eine vertragliche Vereinbarung also nicht außer Kraft. Nennt der Mietvertrag die Wohnfläche, bleibt es bei der Wohnfläche, bis der Vermieter nach § 556a Abs. 2 BGB in Textform auf verbrauchsabhängige Abrechnung umstellt — vor Beginn eines Abrechnungszeitraums und nur für die Zukunft. Heizung und Warmwasser folgen ohnehin der HeizKV.
Was gilt bei vermietetem Wohnungseigentum?
Dort geht der WEG-Maßstab vor: Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach § 556a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichend von Absatz 1 nach dem Maßstab umzulegen, der für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Rechnet die WEG also nach Miteigentumsanteilen ab, wird auch gegenüber der Mieterin nach Miteigentumsanteilen abgerechnet — nicht nach Wohnfläche. Zwei Grenzen stehen daneben: Eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag geht vor, und widerspricht der WEG-Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB).
Darf der Vermieter den Schlüssel ändern?
Grundsätzlich nur einvernehmlich — der vereinbarte Maßstab ist Vertragsinhalt. Eine Ausnahme steht in § 556a Abs. 2 BGB: Auf verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung darf der Vermieter durch Erklärung in Textform umstellen, wirksam für die Zukunft und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. War die Position bisher in der Miete enthalten, ist die Miete entsprechend zu senken.
Muss der Erdgeschossmieter Aufzugskosten mittragen?
Ja, wenn der Mietvertrag das so vorsieht. Der BGH hat das mit Urteil vom 20.09.2006 (VIII ZR 103/06) für eine Formularklausel bestätigt: Eine Umlage nach tatsächlicher Nutzung wäre praktisch kaum durchführbar und brächte fortwährende Unklarheit. Verteilt wird üblicherweise nach Wohnfläche.
Kann jede Kostenart einen anderen Schlüssel haben?
Ja, und in der Praxis ist das der Normalfall: Wasser nach Verbrauch, Müll nach Personen, Grundsteuer und Versicherung nach Fläche, Heizung nach HeizKV. Genau deshalb ist die Abrechnung von Hand mühsam — es sind nicht eine Rechnung, sondern bis zu siebzehn nebeneinander.
Wie wird bei Mieterwechsel mitten im Jahr gerechnet?
Zeitanteilig: Die auf die Einheit entfallenden Kosten werden nach Nutzungstagen zwischen Vor- und Nachmieter geteilt. Bei den Heizkosten wird zusätzlich der Verbrauch berücksichtigt, üblicherweise über eine Gradtagstabelle, weil Heizkosten nicht gleichmäßig über das Jahr anfallen.
Wer trägt die Kosten leerstehender Wohnungen?
Bei Wohnraum die Eigentümerin. Der auf den Leerstand entfallende Anteil darf nicht auf die übrigen Mietparteien verteilt werden — sonst zahlten sie für Flächen, die sie nicht nutzen und für die niemand Vorauszahlungen leistet.
Stand: — das Datum der letzten Änderung dieser Seite, nicht das einer Prüfung der Rechtslage.
Siebzehn Kostenarten, jede mit ihrem eigenen Schlüssel.
In savanika trägt jede Kostenart ihren eigenen Schlüssel, der Mieterwechsel wird tagesgenau abgegrenzt und der Leerstand bleibt beim Eigentümer. Von Hand ist genau das die Arbeit, die den Dezember auffrisst.