Mieterhöhung: drei Grenzen, die gleichzeitig gelten
Die Kappungsgrenze begrenzt den Sprung, die ortsübliche Vergleichsmiete die Höhe, die Fristen den Zeitpunkt. Alle drei müssen stimmen — an einer davon scheitern die meisten Erhöhungsverlangen. Rechnen Sie nach, ohne Anmeldung.
15 % gelten nur, wo das Land ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung ausgewiesen hat — sonst 20 %.
Höchstmiete nach Kappungsgrenze
720,00 €
noch 70,00 € Spielraum
Verlangen ist möglich
seit 01.07.2025
Wirksam frühestens 01.10.2025
Ginge das Verlangen heute zu:
Zustimmungsfrist bis 30.11.2026 (§ 558b Abs. 2 BGB), neue Miete ab 01.12.2026 (§ 558b Abs. 1 BGB).
Die Kappungsgrenze ist nur die eine Grenze. Darüber steht die ortsübliche Vergleichsmiete: Über sie hinaus geht es auch dann nicht, wenn rechnerisch noch Spielraum bliebe. Und das Verlangen braucht eine Begründung nach § 558a Abs. 1; Absatz 2 nennt dafür „insbesondere“ Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen — die Aufzählung ist nicht abschließend. Läuft eine Staffelmiete, ist dieser Weg ohnehin versperrt (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). savanika stellt die Zahlen zusammen; geprüft und verantwortet wird das Verlangen von der Hausverwaltung.
Fünf Wege, und sie schließen einander teils aus
Welcher offensteht, entscheidet der Mietvertrag. Wer eine Staffel vereinbart hat, kommt an die §§ 558 bis 559b nicht heran, solange sie läuft — an die Vergleichsmiete so wenig wie an die Modernisierungsumlage (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Sperre endet dort, wo die Aufzählung endet: § 559e, der Einbau einer Heizungsanlage, ist nicht genannt.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Regelfall und der aufwendigste: Die Mieterin muss zustimmen, das Verlangen braucht eine Begründung, und drei Fristen laufen nebeneinander. Dafür ist es der einzige Weg, der ohne Vereinbarung im Mietvertrag auskommt.
Staffelmiete
Die Beträge stehen von Anfang an im Vertrag und gelten ohne Zustimmung. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB) — auch die Modernisierungsumlage nach § 559. Die Aufzählung endet aber bei § 559b: § 559e, die Erhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage, ist von der Sperre nicht erfasst.
Indexmiete
Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch hier muss die Miete jeweils ein Jahr unverändert geblieben sein; die Kappungsgrenze gilt nicht, die Änderung ist in Textform mitzuteilen.
Nach Modernisierung
Acht Prozent der aufgewendeten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden. Gedeckelt nach § 559 Abs. 3a BGB: höchstens 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren (Satz 1) — höchstens 2 €, wenn die Miete vorher unter 7 € je Quadratmeter lag (Satz 2). Für den Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a erfüllt, zieht Satz 3 eine engere Grenze: Insoweit darf sich die Miete um nicht mehr als 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren erhöhen, und die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt. Die 3 € beziehungsweise 2 € sind also das Dach, unter dem die 0,50 € liegen — sie kommen nicht obendrauf. Während einer laufenden Staffel steht dieser Weg nicht offen.
Nach Einbau einer Heizungsanlage
Der eigene Weg für den Einbau einer neuen Heizungsanlage, mit eigener Grenze: § 559e Abs. 3 Satz 2 BGB schreibt dieselbe Konstruktion aus wie § 559 Abs. 3a Satz 3 — die 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren liegen unter den Grenzen des § 559 Abs. 3a, nicht über ihnen. Anders als die §§ 558 bis 559b ist § 559e von der Staffelmiet-Sperre des § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB nicht erfasst. Dass der Gesetzgeber diesen Weg gesondert gesehen hat, zeigt § 557b Abs. 2 Satz 2: Für die Indexmiete nennt er § 559e ausdrücklich, § 557a dagegen nicht.
Der Ablauf nach § 558, der Reihe nach
- 1Zwölf Monate wartenNach der letzten Erhöhung darf das neue Verlangen frühestens ein Jahr später zugehen — die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB.
- 2BegründenMietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ohne zulässige Begründung ist das Verlangen unwirksam, § 558a BGB.
- 3Zwei Grenzen prüfenDie ortsübliche Vergleichsmiete als Höhe, die Kappungsgrenze als Sprung. Die niedrigere von beiden gewinnt.
- 4In Textform zugehen lassenMaßgeblich ist der Zugang, nicht das Absendedatum. Ab da läuft die Überlegungszeit der Mieterin.
- 5Zustimmung abwartenBis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Danach bleibt nur die Klage auf Zustimmung, binnen weiterer drei Monate, § 558b Abs. 2 BGB.
- 6Neue Miete ab dem dritten MonatUnd nicht früher als fünfzehn Monate nach der letzten Erhöhung — die Wartefrist steht über der Zustimmungsrechnung.
In savanika steht jede Stufe einer Staffel als Konditionszeile im Vertrag, mit ihrem Datum und ihrem Betrag — und ab diesem Datum stellt die Sollstellung von selbst den neuen Betrag; fällt der Wechsel mitten in den Monat, wird taggenau geteilt. Bei § 558 werden Kappungsgrenze, Sperrfrist und Wartefrist geprüft, bevor ein Verlangen entsteht. Zwei Dinge bleiben bei Ihnen: die Fristen des § 557a (jede Stufe mindestens ein Jahr) prüft savanika nicht, und den Indexstand tragen Sie ein — daraus hält das Programm die neue Konditionszeile fest. Wie das im Modul aussieht, steht auf der Seite Mietverwaltung.
Nicht zu verwechseln ist all das mit der Anpassung der Vorauszahlungen: Steigen die Betriebskosten, folgt daraus keine Mieterhöhung, sondern eine Nebenkostenabrechnung und gegebenenfalls eine neue Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB. Kappungsgrenze und Sperrfrist spielen dabei keine Rolle — es sind zwei verschiedene Wege, und wer sie vermischt, begründet sein Verlangen falsch.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Bei der Vergleichsmieterhöhung nach § 558 BGB gilt eine Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zugehen. Wirksam werden kann die neue Miete erst, wenn die bisherige fünfzehn Monate unverändert war — die drei Monate Unterschied sind die Überlegungs- und Zustimmungszeit der Mieterin.
Was bedeutet die Kappungsgrenze?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, § 558 Abs. 3 BGB. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 Prozent — welche Gemeinden das sind, legt das jeweilige Land durch Rechtsverordnung fest. Gerechnet wird gegen die Miete vor drei Jahren, nicht gegen die heutige.
Reicht die Kappungsgrenze als Obergrenze?
Nein, sie ist nur die eine von zwei Grenzen. Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus geht es auch dann nicht, wenn die Kappungsgrenze rechnerisch noch Luft ließe. Umgekehrt begrenzt die Kappungsgrenze auch dann, wenn die ortsübliche Miete weit höher liegt.
Wie muss das Erhöhungsverlangen begründet werden?
In Textform und mit Begründung, § 558a Abs. 1 BGB. Absatz 2 nennt die gebräuchlichen Mittel — Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen —, und zwar mit dem Wort „insbesondere“: Die Aufzählung ist nicht abschließend. Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, sind dessen Werte im Verlangen mitzuteilen, auch wenn anders begründet wird.
Ab wann gilt die neue Miete?
Stimmt die Mieterin zu, schuldet sie die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens, § 558b Abs. 1 BGB. Zeit für die Entscheidung hat sie bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Schweigen ist keine Zustimmung; dann bleibt der Vermieterin nur die Klage auf Zustimmung, und zwar binnen weiterer drei Monate.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Index- und Staffelmiete?
Nein. Beide folgen dem, was im Mietvertrag vereinbart wurde: die Staffel dem festgeschriebenen Betrag, die Indexmiete dem Verbraucherpreisindex. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB greift dort nicht — dafür sind während der Laufzeit einer Staffelmiete Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen, § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB. Das schließt die Modernisierungsumlage nach § 559 mit ein, nicht aber § 559e: Die Erhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage steht außerhalb der Aufzählung. Für die Indexmiete sagt § 557b Abs. 2 Satz 2 dasselbe ausdrücklich.
Stand: — das Datum der letzten Änderung dieser Seite, nicht das einer Prüfung der Rechtslage.
Die Fristen laufen, auch wenn niemand hinsieht.
savanika kennt bei jedem Mietvertrag das Datum der letzten Erhöhung und rechnet Sperrfrist, Wartefrist und Kappungsgrenze mit. Was möglich ist, steht da, bevor Sie danach suchen.