Wypełnianie Anlage V w ELSTER — wiersz po wierszu
Która liczba do którego pola? Ten przewodnik pokazuje dla każdego wiersza Anlage V, gdzie znajduje się w Mein ELSTER i na co przy tym uważać. Czytelny bez konta — przydatny, nawet jeśli nie używasz Savaniki.
Instrukcja krok po kroku
In dieser Reihenfolge tragen Sie die Beträge in Mein ELSTER ein:
- 01Otwórz Mein ELSTER → zaloguj się
- 02„Alle Formulare” (wszystkie formularze) → „Einkommensteuererklärung” (zeznanie podatkowe)
- 03Wybierz rok podatkowy
- 04Dodaj „Anlage V”
- 05Przenieś kwoty z raportu Savaniki 1:1 (patrz tabela poniżej)
- 06Załącz dokumenty jako typ „Sonstiges” (inne) — opcjonalnie, tylko na wezwanie
- 07„Datenübermittlung prüfen” (sprawdzenie przesyłu danych) → „ELSTER-Authentifizierung” (uwierzytelnienie ELSTER) → „Senden” (wyślij)
Który wiersz gdzie trafia — Anlage V 2025
To przyporządkowanie dotyczy urzędowego formularza Anlage V 2025 (wersja z września 2025); ma on 89 wierszy, a przy zwykłym najmie potrzebne są te. Po lewej wiersz formularza, obok obszar w Mein ELSTER i wskazówka, której najczęściej tam brakuje. Numeracja zmienia się z każdym rokiem formularza — przy innym roku podatkowym proszę sprawdzić numery wierszy we własnym formularzu.
| Wiersz Anlage V | Pole w ELSTER | Uwagi |
|---|---|---|
| Z. 4–5 | Allgemeine Angaben → Lage des Grundstücks (dane ogólne → położenie nieruchomości) | Ulicę, numer domu, kod pocztowy i miejscowość przepisz dokładnie tak jak w umowie najmu. |
| Z. 6 | Aktenzeichen laut Grundsteuermessbescheid (sygnatura według decyzji o podatku od nieruchomości) | Dokładnie w formie stosowanej przez urząd skarbowy, bez znaków specjalnych. Do formularza 2024 pole nosiło nazwę Einheitswert-Aktenzeichen — sygnatura pozostaje ta sama. |
| Z. 7 | Angeschafft am (data nabycia) | Dzień przejścia władztwa ekonomicznego — przeniesienie własności według umowy notarialnej, a nie data jej sporządzenia. |
| Z. 11 | Gesamtwohnfläche m² (łączna powierzchnia mieszkalna w m²) | Z umowy najmu lub księgi wieczystej. W formularzu 2025 łączna powierzchnia mieszkalna znajduje się w wierszu 11, a nie w wierszu 9. |
| Z. 15 | Einnahmen → Mieteinnahmen für Wohnungen (przychody → przychody z najmu mieszkań) | Tylko czynsz podstawowy, bez opłat eksploatacyjnych i bez VAT. Wpisu dokonuje się w wierszach 13 i 14; wiersz 15 to suma. |
| Z. 18 | Mieteinnahmen aus anderen Räumen (przychody z najmu innych pomieszczeń) | Najem komercyjny, również bez opłat eksploatacyjnych i bez VAT. Wpisu dokonuje się w wierszach 16 i 17; wiersz 18 to suma. |
| Z. 20 | Umlagen / Nebenkosten (opłaty eksploatacyjne / koszty dodatkowe) | Tylko bieżące koszty dodatkowe i eksploatacyjne przypadające na wiersze 15 i 18 — zaliczki za dany rok. Dopłaty i zwroty wpisuje się wiersz niżej. |
| Z. 21 | Nachzahlungen / Erstattungen (dopłaty / zwroty) | Wynik rozliczenia kosztów eksploatacyjnych: otrzymane dopłaty i dokonane zwroty — w roku wpływu lub wypływu, a nie w roku rozliczanym. |
| Z. 26 | Garagen / Stellplätze (garaże / miejsca postojowe) | Także powierzchnie reklamowe oraz grunt pod kioski — tylko jeśli są wynajęte odrębnie. |
| Z. 32 | (Suma — obliczana automatycznie) | ELSTER sam sumuje wiersze 15, od 18 do 28 oraz 31. |
| Z. 33 | AfA Gebäude (amortyzacja budynku) | Koszt nabycia budynku × stawka × proporcjonalne miesiące — bez kwot z wierszy od 36 do 41. Wiersz 35 to suma. |
| Z. 42 | AfA Außenanlagen (amortyzacja obiektów zewnętrznych) | Dla składników majątku niebędących budynkami: ogród, ogrodzenie, utwardzenie podwórza. Wpisu dokonuje się w wierszach od 42 do 44; wiersz 45 to suma. |
| Z. 46 | Schuldzinsen (odsetki od kredytu) | Tylko odsetki, nie spłata kapitału. Wpisu dokonuje się w wierszach 46 i 47; wiersz 48 to suma. |
| Z. 49 | Geldbeschaffungskosten | Kosten, um an das Darlehen zu kommen: Bearbeitungs- und Kontoführungsentgelte der Bank, Schätz-, Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld (Konto 2141). Ein Disagio steht dagegen bei den Schuldzinsen. Eingetragen wird in Zeile 49 und 50; Zeile 51 ist die Summe. |
| Z. 55 | Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen (koszty utrzymania odliczane w całości) | Naprawy, nie modernizacja. Wypłaty z funduszu remontowego również tutaj; wpisu dokonuje się w wierszach 55 i 56. |
| Z. 57–60 | Erhaltungsaufwendungen verteilt (§ 82b EStDV) (koszty utrzymania rozłożone na lata) | Większe koszty utrzymania można rozłożyć na maksymalnie 5 lat — tutaj wpisuje się część przypadającą na rok. Części z lat od 2021 do 2024 znajdują się w wierszach od 61 do 72. |
| Z. 73 | Umgelegte Kosten (koszty przenoszone na najemcę) | Podatek od nieruchomości, sprzątanie ulic, wywóz śmieci, woda, ogrzewanie, dozorca, winda. Wpisu dokonuje się w wierszach 73 i 74; wiersz 75 to suma. |
| Z. 76 | Nicht umgelegte Kosten (koszty nieprzenoszone na najemcę) | Zarządzanie, opłaty bankowe i za prowadzenie rachunku, doradztwo podatkowe — bez funduszu remontowego. Wpisu dokonuje się w wierszach 76 i 77; wiersz 78 to suma. To, co nie pasuje do żadnej z tych grup, trafia jako pozostałe koszty do wierszy od 80 do 82. |
| Z. 83 | (Suma — obliczana automatycznie) | Suma kosztów uzyskania przychodu; ELSTER wylicza ją sam. |
| Z. 85 | Überschuss / Verlust (nadwyżka / strata) | Przychody z wiersza 32 pomniejszone o koszty uzyskania przychodu z wiersza 83. Przy stracie kwotę należy wpisać ze znakiem minus. |
Częste błędy
Te błędy zdarzają się szczególnie często — zwróć na nie uwagę przy przenoszeniu danych:
Spłata kapitału NIE należy do wierszy od 46 do 48 — tam wpisuje się wyłącznie odsetki.
Vorauszahlungen, die das Folgejahr betreffen (z. B. Heizkosten), nicht ins Folgejahr verschieben: Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung (§ 11 EStG). Ausnahme: regelmäßig wiederkehrende Zahlungen wie die Miete, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel fällig sind und gezahlt werden (nach der Rechtsprechung bis zu 10 Tage), gehören in das Jahr, für das sie bestimmt sind (§ 11 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 2 EStG).
Nakład zbliżony do nabycia (> 15 % kosztów nabycia budynku bez VAT w ciągu 3 lat) to NIE koszty utrzymania — rozlicza się je przez AfA.
Najem po zaniżonej stawce: od 66 % lokalnego czynszu porównawczego pełne odliczenie kosztów uzyskania przychodu, poniżej 50 % obowiązkowy podział (§ 21 Abs. 2 EStG); w przedziale pomiędzy — zgodnie ze stanowiskiem administracji skarbowej — rozstrzyga prognoza całkowitej nadwyżki (Totalüberschussprognose).
Informacja prawna
Ta instrukcja nie zastępuje doradztwa podatkowego; granicę nieuprawnionej pomocy wyznacza § 5 StBerG. W razie wątpliwości zwróć się do doradcy podatkowego; Lohnsteuerhilfeverein może przy dochodach z najmu doradzać tylko w ramach § 4 Nr. 11 StBerG.
Otwórz Mein ELSTERTe liczby mogą też leżeć przed tobą gotowe
Savanika wpisuje każdy zapis roku do jego wiersza. Wiosną zostaje tylko przeniesienie.